- Quiero alquilar una vivienda ¿ cual es el tiempo de duración minima del contrato de arrendamiento?
El plazo de duración del alquiler es libre. Pero si el plazo que se acuerda es menor de cinco años, la ley establece que cuando vence el contrato, se ampliará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco años. Sin embargo, esto no ocurre cuando el arrendatario (el que lo alquila) manifiesta al arrendador (el dueño) que no quiere renovarlo al menos treinta días antes de que se termine el contrato, o cualquiera de las prórrogas. No se produce ésta prórroga obligatoria cuando el contrato consta la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla para su vivienda.
Si el plazo de duración del contrato es de un mínimo de cinco años, y llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifique a la otra con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos de un año hasta un máximo de tres años más.
- ¿Qué ocurre cuando se pactó que el arrendador ocupase la vivienda antes de 5 años y sin mediar prórroga no procede a ello tras la extinción del contrato?
La ley establece que si han pasado tres meses desde que finalizó el contrato y el arrendador no ha ocupado la vivienda, deberá volver a alquilarla al arrendatario por un nuevo período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos de desalojo, o con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta completar cinco.
- Llevo viviendo en un piso alquilado algunos años. El contrato se extingue próximamente y el arrendador va a poner en venta la vivienda. ¿Tengo algún derecho sobre la misma?
El inquilino de una vivienda, en este caso, tiene un derecho de adquisición preferente. Consiste en el derecho de tanteo y en el derecho de retracto.
Por el derecho de tanteo, el inquilino puede comprar la vivienda en las mismas condiciones en que lo haría un tercero con preferencia sobre él.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercerlo, desde el siguiente en que se le notifica mediante acta notarial la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones de la compraventa.
El derecho de retracto consiste en el derecho de ponerse en el lugar del tercero que compra la vivienda con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercitarlo, a contar desde el siguiente en que el nuevo comprador le notifique por acta notarial las condiciones de la compraventa, siempre que no se le hubiese hecho la notificación de la compraventa, se hubiese omitido en ella cualquiera de las condiciones de la misma, así como cuando el precio fuese inferior, o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
- En un contrato de alquiler ¿Qué ocurre con la actualización de las rentas?
En el contrato las partes pueden estipular el régimen de actualización de las rentas, pero en defecto de pacto, se aplicará el IPC (incremento de Índices de precios al Consumo dado por el Instituto Nacional de Estadística) anualmente durante el plazo de duración del contrato.
De igual manera, la fianza si la propiedad así lo solicita, también tendrá que actualizarse.
- Como heredero ¿puedo continuar un contrato de alquiler de un local de negocio?
La Ley establece que cuando el arrendamiento es para ejercer una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario puede sustituir al arrendatario en el alquiler, notificándolo por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
- Al fallecimiento del inquilino de una vivienda, ¿Quién puede continuar el contrato en lugar de éste?
Cuando muere el inquilino el alquiler finaliza, salvo que exista alguna de las personas siguientes:
- El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con él.
- La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.
- Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
- Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
- También todas las personas que, aunque no estén en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor que cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.
- ¿Qué tengo que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?
La persona que quiera ponerse en lugar del inquilino fallecido tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento, con el certificado de defunción, además de su identidad, su parentesco con el fallecido y probando que cumple los requisitos legales para sustituirse por él.
Si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, el contrato de arrendamiento se disuelve, y están obligados a pagar la renta de dichos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento
- El arrendatario ha desaparecido, no paga la renta ni entrega la llave. ¿Como puedo recuperar la posesión del inmueble?
En estos casos deberemos actuar siempre conforme a la legalidad. No debemos adoptar posturas como forzar la puerta o cambiar la cerradura. Aunque sospechemos que el arrendatario no regresará, el arrendador no puede considerar extinguido el arriendo de forma unilateral, pues el arriendo sigue plenamente vigente entre tanto no exista prueba plena del desistimiento del arrendatario, o sentencia judicial que disponga la resolución contractual. Por ello, las consecuencias para el que actúe por la vía de hecho, forzando la cerradura, pueden ser sumamente graves, incluso de orden penal (delito de coacciones, y allanamiento de morada si es una vivienda).
En estos casos, lo adecuado es interponer demanda de desahucio por falta de pago (mejor con acción acumulada de reclamación de rentas), tratando de respetar los intentos de citación en el domicilio arrendado antes de la citación edictal , para garantizar la corrección del procedimiento.
Con ello se obtendrá:
- la resolución judicial del contrato de arriendo.
- la entrega de la posesión de la vivienda o local con todas las garantías legales.
- un título judicial para intentar, vía ejecución, cobrar las rentas adeudadas.
- y la declaración judicial de bienes abandonados respecto del mobiliario y otros bienes que pudiera haber dejado el arrendatario en el inmueble arrendado.
- ¿Es posible acudir a un juicio de desahucio sin abogado ni procurador?
No. Siempre deberá comparecerse con abogado y procurador. Y ello aunque se trate de un desahucio por rentas impagadas de cuantía inferior a 900 €.
En un desahucio , se reclama la posesión de un inmueble, por lo que teniendo en cuenta las reglas de valoración del proceso fijadas en el art. 251 LEC, es prácticamente imposible que la cuantía sea inferior a 900 €. Si además se añade al proceso la acción de reclamación de rentas, la cuantía de lo que se reclame nunca sustituye a la cuantía de la pretensión principal, sino que se añade a ella.
Por tanto, la comparecencia del arrendatario en un desahucio sin abogado ni procurador equivale a no comparecer, por lo que se le declarará en rebeldía, y no se le permitirá contestar la demanda, ni efectuar alegaciones, ni tampoco se permitirá proponer prueba alguna.
- ¿Como se desarrolla un lanzamiento en la práctica?
Antes de que llegue la fecha señalada para el lanzamiento, hay tener en cuenta:
En primer lugar será necesaria la presencia de un cerrajero, para abrir la puerta del inmueble, y cambiar la cerradura, por lo que se deberá de contratar uno para que acuda en la fecha y hora señalada para el lanzamiento. Deberemos comprobar si el inmueble todavía sigue ocupado, y en caso afirmativo, si es previsible la resistencia o actitud obstativa de los ocupantes, a efectos de advertir al Juzgado de la conveniencia de requerir el auxilio de la fuerza pública.
El lanzamiento se desarrolla de la siguiente manera: el funcionario llamará a la puerta, para saber si hay alguien en la vivienda o local. De estar ocupado el inmueble, se comunica al ejecutado y a quienes con él compartan el uso del inmueble que se procede a lanzarles, instándoles a que abandonen de inmediato el inmueble. En caso de negarse, el funcionario solicitará la intervención de la fuerza pública , para que procedan al desalojo forzoso.
Si el inmueble no está ocupado, el funcionario autoriza al cerrajero a forzar la cerradura y abrir la puerta.
Una vez dentro, se revisa rápidamente el inmueble, comprobando si falta algún elemento , o si se observa algún desperfecto. De ser así, se hará constar en el acta de lanzamiento. Si se hallan bienes propiedad del demandado que éste no hubiese retirado, se entienden abandonados a todos los efectos.
Finalmente, el funcionario levanta el acta de lanzamiento, que firma el procurador, así como el cerrajero cuya identidad se hará constar.
Y sin mas trámite, la comisión judicial termina la diligencia y abandona el lugar, junto con el procurador, mientras el propietario queda ya como pleno poseedor del inmueble, y el cerrajero procede al cambio de cerradura.
- El arrendatario adeuda un solo mes de renta. ¿Se puede interponer ya el desahucio por falta de pago?
En teoría, la falta de pago de una sola mensualidad, transcurrido el plazo para ello, debiera permitir acudir al desahucio por falta de pago. Sin embargo, lo cierto es que en la doctrina de las Audiencias se ha planteado la distinción entre lo que es incumplimiento y lo que es cumplimiento tardío, resultando que se reconoce la facultad resolutoria ante un real y efectivo incumplimiento, pero no ante un simple retraso.
Ello se plantea en casos de arriendo con pago mensual, dentro de los 5 primeros días (por ejemplo). Si no se paga en esos cinco días, pero todavía no ha terminado el mes en curso, cabe la posibilidad de que se considere que hay un simple retraso en el cumplimiento. Mientras que si se ha entrado en un nuevo mes, al quinto día ya se deberán dos meses de renta, lo que ya no puede interpretarse como simple retraso, sino como efectivo incumplimiento.
De ahí que, aunque la ley nada diga al respecto, en algunos juzgados (y Audiencias) se pueda seguir la tendencia de exigir dos mensualidades impagadas , para considerar que cabe desahucio.
Por ello, para ir sobre seguro lo mejor es esperar a que se deba la segunda mensualidad para interponer desahucio.
- Tengo una casa alquilada, el arrendatario se está separando de su mujer y me ha comunicado que seguramente él se tenga que marchar de la casa y que su mujer se quede con ella ¿ Puede su mujer continuar en el arriendo
En los casos de nulidad, separación y divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida. Sí, tiene que aceptarlo siempre que el cónyuge del arrendatario le comunique a ud. Arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda, comunicación que tendrá que efectuar en el plazo de 2 meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
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